宅建業免許とは

宅建業免許とは

宅建業とは、不動産取引を事業として行う場合には必要な免許です。宅地建物取引業法では、「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」と定義されています。

家を買うのは一生において最大の買い物であると言われるように、不動産取引は大変高額な取引を扱う場合があります。また、賃貸で部屋を借りる場合も、自分の生活に直接関わってくるため、その取引の仲介を事業として行うものは、専門的知識を持ち適正に事業を行う業者にのみ免許を提供してトラブルを防ごうと考えているのです。

では、自分が所有する不動産の売買や賃貸をする場合には免許は必要でしょうか?答えは、もし「業として行う」と判断されるような、何度も反復継続して行なっているようなケースの場合には、自分が所有する不動産の売買でも免許は必要になるのでご注意ください。一方で、第三者に貸す場合(いわゆる大家さん)には宅建業免許は不要です。

免許取得の条件

免許を取得するためには下記の条件が必要です。

① 専任の宅地建物取引士がいること

宅地建物取引士とは、国家資格である宅地建物取引士(以前は「宅地建物取引主任者」と言われていました)の試験に合格して資格を有している人のことです。どの店舗でも最低1名以上の宅地建物取引士が専任で勤務していなければいけません。名前だけ貸して実際は勤務していないということでは条件を満たさないのでご注意ください。なお、会社の代表取締役などの役員が宅地建物取引士の免許を持っていることは条件ではありません。お客様ご自身が資格を持っていなくとも、宅地建物取引士を雇用して宅建免許を取得することは可能です。

② 事務所の確保

独立した区画の事務所を賃貸または自己所有で確保する必要があります。自宅で開業を考えている方はご注意ください。個人情報を取り扱うため、シェアオフィスなどの共有スペースを事務所とすることは出来ません。一つのオフィスに複数の企業が同時に入居する場合には、独立性を確保するための措置が必要になりますのでご注意ください。

③ 欠格要件

暴力団関係者であったり、犯罪を犯して禁錮以上の刑罰を受けた場合(宅建業法違反の場合には罰金刑以上)には、刑の執行(刑務所への服役など)が終わってから5年経たないと免許の申請は出来ません。その他、被後見人や破産手続開始の決定を受けている人なども免許を取得することは出来ません。

免許の区分

① 大臣免許と知事免許

宅建業免許には、大臣免許と知事免許の2つの区分があります。大臣免許は、宅建業は国土交通省が管轄していますので、国土交通大臣による免許となります。知事免許は各都道府県単位の免許です。大臣免許は、事務所が複数あって、2以上の都道府県に同時に存在する場合に必要となります。例えば東京本店と千葉支店など。知事免許は、1店舗のみの場合か、複数店舗ある場合には同一都道府県内のみに存在する場合です。

なお、大臣免許、知事免許のどちらであっても、営業エリアの制限はありません。従って、北海道知事免許の会社が沖縄県の不動産取引の仲介を行うことは何ら問題がありません。

② 免許番号

免許はそれぞれ免許番号があり、大臣、各都道府県単位で独自に番号が付与されます。免許番号は東京都知事(1)第123456号などと表示されますが、カッコ内の数字は更新の回数です。この回数が大きいほど歴史のある会社だということになります。

③ 免許の有効期間

大臣免許、知事免許ともに、免許の有効期間は5年間です。更新手続きは免許満了日の90日前から30日前までに行うことが義務付けられています。うっかり更新手続きを忘れると事業を営むことが出来なくなり、また新たに免許を取り直す必要がありますので免許の有効期間には十分に気をつけてください。

供託金と保証金

不動産は高額な取引になることが多いため、取引の当事者を守るために、宅建業者は主たる事務所(本店)の所在地を管轄する供託所へ法定の営業保証金を供託することが義務付けられています。この営業保証金は、本店であれば1,000万円、従たる事務所(支店)であれば500万円必要ですが、弁済業務保証金分担金(本店60万円、支店1店舗につき30万円)を支払い、保証協会に加入すれば保証金を供託する必要はありません。

なお、現在保証協会は2つあり、(社)全国宅地建物取引業保証協会(鳩さんマーク)と(社)不動産保証協会(うさぎさんマーク)のどちらかに加入することになります。